Após intensa baixa no volume de captação, FIIs de shoppings ressurgem como oportunidade da vez

Não é de hoje que se ouve falar que investir em imóveis é uma alternativa segura e estável, principalmente para aqueles que não conhecem a fundo o mercado financeiro. Mas, você sabia que é possível investir em imóveis sem ter que comprar diretamente do proprietário e sem ter que arcar com todas as taxas e burocracias que a aquisição demanda? Existe uma opção muito mais fácil: os Fundos Imobiliários (FIIs), que permitem adquirir “pedaços” de casas, galpões, prédios e, até mesmo, shoppings centers. O tema foi abordado recentemente pelo analista Felipe Silveira, em relatório da Capital Research.

De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o país hoje conta com 577 centros de compras, com mais de 1,1 milhão de pessoas empregadas direta ou indiretamente. São mais de 502 milhões de visitantes mensais nas mais de 105 mil lojas e 2,9 mil cinemas. Somente em 2019, o setor movimentou mais de R$ 192 bilhões. Para se ter uma ideia da extensão do mercado, a Área Bruta Tributável (ABL) total dos shoppings brasileiros é de 16 milhões de m², o que equivale a mais de 2,2 mil campos de futebol.

Entretanto, os impactos da pandemia também chegaram a este segmento, causando preocupação nos investidores e resultando, inclusive, em uma intensa queda no volume captado por FIIs de shoppings. Os números registrados em 2019, que alcançaram 18% do total de FIIs, neste ano, caíram para apenas 3% de captação.

Mallpocalypse

Outro fator que intensificou o receio no mercado financeiro foi o Mallpocalypse, fenômeno que se refere ao fechamento de diversos shoppings americanos nos últimos anos, e que já foi abordado em outros relatórios da Capital Research. E aqui vale um parêntese. Em relatório divulgado em 2017, o banco Credit Suisse apontou a expectativa de que um em cada quatro shoppings americanos fechasse as portas até 2022. Mas, é preciso ressaltar que o contexto dos EUA é bem diferente do cenário brasileiro, principalmente em aspectos como extensão de mercado e prioridades do consumidor.

Segundo a consultoria especializada no mercado imobiliário Cushman & Wakefield, o mercado total de shopping centers nos EUA tem uma ABL de 375,4 milhões de m². Ou seja, imensamente maior que o mercado brasileiro, mesmo com um cálculo proporcional. Além disso, pesquisas apontam que o consumidor brasileiro prioriza aspectos como comodidade, segurança, facilidade para estacionar e atrações de entretenimento.

Na prática, os shoppings centers no Brasil deixaram de reunir apenas lojistas e passaram a incluir serviços como bancos, salões de beleza, laboratórios, clínicas de estética, pet shops e opções de entretenimento, como jogos, teatros e, até mesmo, academias, serviços que, muitas vezes, não são afetados pelo crescimento do e-commerce.

No ano passado, foram inaugurados 11 shoppings no Brasil. Para 2020, a expectativa era de 21 inaugurações, mas a instabilidade econômica e o isolamento social fizeram com que apenas um abrisse em março, e os demais, fossem postergados. Com a retomada, dois shoppings foram inaugurados entre julho e agosto, e mais seis estão no pipeline para o restante do ano. Dessa forma, apesar de ainda estarem bem abaixo da expectativa, o número de empreendimentos inaugurados já se aproxima do registrado em 2019. Em área, esse ano deve até ganhar de 2019, por conta do projeto inaugurado em março, um colosso de 84 mil m² de ABL.

A reação positiva dos shoppings também pode ser vista nos FIIs do setor, que já apresentam fortes sinais de recuperação, com alta de 3,5%, a maior valorização do segmento.

Omnicanalidade, última milha e centros de distribuição

Se por um lado o aumento do e-commerce é uma clara ameaça à rentabilidade dos FIIs ao reduzir o crescimento projetado para as vendas e impactar na vacância e no valor dos aluguéis, por outro, a diversificação do mix de locatários é vista com como uma grande vantagem. Como falado anteriormente, é cada vez mais comum encontrar prestadores de serviços e atividades de entretenimento em espaços que originalmente seriam destinados a lojistas.

Além disso, existem dois fatores com papel relevante no desenvolvimento deste setor. O primeiro é a omnicanalidade, um conceito importante no varejo que consiste basicamente em oferecer ao cliente a possibilidade de comprar um produto no e-commerce e trocá-lo na loja física, ou comprá-lo no e-commerce e retirá-lo na loja física. Com isso, a empresa oferece uma melhor experiência para o consumidor e garante a possibilidade de fazer uma nova venda.

O segundo fator relevante é a última milha, um dos principais desafios dos varejistas no que se refere à entrega. Tanto para o consumidor quanto para a loja, é interessante que a entrega seja realizada o mais rápido possível. Para isso, é importante que as lojas e empresas de logística possuam centros de distribuição bem localizados. Na visão do analista Felipe Silveira, nada impede que, a longo prazo, empresas passem a utilizar shoppings sem uma localização premium ou em cidades médias como centros de distribuição: “alternativas existem, mas olhando para o curto prazo, ativos de qualidade não têm tido muita dificuldade em mostrar que a tendência ainda é bem positiva“.

Adicionalmente, aos poucos, a rotina nas cidades vai voltando ao normal e a procura por shoppings centers tem aumentando. Já é possível ver em algumas cidades casos de consumidores que formaram filas para entrar em shoppings. A recuperação é gradativa, e as vendas ainda não alcançaram o patamar do ano passado, mas a situação não dá sinais de que o mercado brasileiro vá seguir os passos do que vem acontecendo com os shoppings americanos.

Além disso, é certo que muitos lojistas não resistirão à pandemia, e irão fechar as portas, principalmente entre as pequenas e médias empresas, mas o cenário para as grandes empresas é um pouco diferente. “Claro que as grandes redes também passam por um momento delicado, mas não há uma sinalização clara de que devemos ter uma quebradeira de grandes empresas do setor varejista por aqui, ao contrário do que ocorre nos EUA. E isso faz uma diferença grande olhando para o médio prazo, já que elas ocupam as chamadas ‘lojas-âncoras’, áreas relativamente grandes do shopping, que servem de chamariz para o público e acabam beneficiando as chamadas lojas satélites, que costumam pagar um aluguel mais caro por m²”, analisa Silveira.

Oportunidade para ir às compras

Para Silveira, o momento atual surge como uma oportunidade para investir em FIIs de shoppings, já que podemos esperar uma recuperação e valorização desses ativos: “Eles são uma ótima oportunidade dentro dos fundos de investimento imobiliário porque as perspectivas podem ter sido mais pessimistas do que a realidade está mostrando. Além de eles oferecerem diversificação e ativos de qualidade, os FIIs de shoppings estão mais baratos do que seus pares”, explica.

Atualmente, o analista destaca três FIIs de shoppings, indicados pela carteira de recomendações desses ativos, pela Capital Research. O primeiro deles é o XP Malls, negociado com o código XPML11. Ele é gerido pela gestora do grupo XP e detém participação em 13 shoppings com localizações diversas, mas com alguma concentração no estado de SP. O fundo está em forte expansão de ABL, que passou de 62 mil m² no começo de 2019 para 111 mil m².

O segundo é o fundo Hedge Brasil Shopping, com código HGBS11. Ele é gerido pela Hedge Investments, tem uma diversificação boa em termos de ativos, com 16 shoppings, e está presente em cinco estados, sendo 11 cidades diferentes. Na maioria dos casos, o fundo tem uma participação minoritária.

O terceiro fundo recomendado pela Capital Research é o HSI Malls, com o código HSML11. Ele é menos diversificado e conta com participação em cinco shoppings: Granja Vianna, Super Shopping Osasco, Pátio Maceió, Via Verde Shopping e Shopping Metrô Tucuruvi. Dois deles são de estados em que os demais fundos da carteira não tem participação: Acre e Alagoas, e são referências nessas localidades. O fundo controla todos os cinco ativos, três deles com quase 100% e dois com pouco mais de 50%.

Para Felipe Silveira, os FIIs de shopping ainda têm muita oportunidade de entregar resultados satisfatórios para os investidores. E, mais do que isso, são considerados como uma melhor opção de exposição a esse setor do que as empresas listadas na bolsa. “É momento de comprar bons ativos, por preços interessantes, aumentando as chances de um retorno mais robusto no futuro. Como para todo investimento em renda variável, riscos de mercado e riscos específicos estão em jogo, mas eu considero que a relação risco x retorno de alguns ativos desse setor está bem atraente. A oportunidade de ir às compras está posta. Cabe a você pagar para ver o que acontece, do lado de dentro ou do lado de fora”.

Sobre a Capital Research

A casa de análises Capital Research pertence ao grupo Red Ventures, que conta com um portfólio de empresas digitais nas indústrias de educação, saúde, home service e serviços financeiros. A startup foi fundada em outubro de 2019 com a missão de entregar conteúdo relevante de forma gratuita aos seus usuários e reforçou isso ao se tornar a primeira casa de análises 100% gratuita do Brasil, em junho de 2020. Na plataforma, os usuários encontram recomendações de investimentos de uma equipe de analistas certificados, tanto no formato de relatórios quanto por meio das carteiras de recomendação, como a Carteira Capital, a Carteira de Ações, a Carteira de Renda Fixa, a Carteira de Fundos Imobiliários e a Carteira de Fundos de Investimento. Além disso, a Capital Research disponibiliza um portfólio de tutoriais sobre investimentos no site e envia uma newsletter diária e exclusiva com as atualizações do mercado.