COVID-19: Especialista explica como fica programação financeira de condomínios

E a primeira dúvida é: Como cada síndico deve agir em relação ao pagamento das contas de condomínio? E surgem outras dúvidas: Vai haver uma tolerância maior? Existe a possibilidade de o próprio condomínio pleitear isenção temporária do pagamento de alguma taxa ou mesmo de contas (luz, água, gás...)?

O diretor executivo da BAP Administração de Bens https://www.bap.com.br/, Rogério Quintanilha, responde a cinco perguntas que ajudam síndicos e moradores no equilíbrio das contas de condomínios.

1 – Na crise anterior, os condomínios já sofreram muito, já que, por conta dos juros mais baixos de multa, os condôminos preferem pagar contas como cartão de crédito, e deixar a taxa condominial para depois. O que os síndicos podem fazer nesta situação?

Até o momento, não identificamos um número significativo de atitudes como essa. Mas os síndicos devem seguir os procedimentos anteriores, ou seja, fazer a cobrança dos devedores. Mandar carta para quem está devendo, fazer todo o procedimento administrativo necessário. Cada condomínio deve avaliar sua particularidade e, se for o caso, em assembleia tomar decisões sobre qual procedimento será adotado em relação aos inadimplentes. E, para isso, será importante escutar o jurídico de cada administradora.

2- Existe a possibilidade de o próprio condomínio pleitear isenção temporária do pagamento de alguma taxa ou mesmo de contas (luz, água, gás...)?

O condomínio deve utilizar as instituições disponíveis, seja o Secovi, Abadi, ou os poderes Legislativo e Executivo. Já existe uma determinação do governo do Estado do Rio de Janeiro proibindo que empresas de água, luz e gás interrompam o fornecimento de seus serviços por falta de pagamento. Essas taxas poderão ser pagas posteriormente sem multa e juros, mas esse decreto pode cair, já que, exceto a Cedae, as outras são empresas privadas. Outra medida tomada pelo governo federal é a postergação do recolhimento do Fundo de Garantia. Recomendamos que os condomínios adotem essa medida. Não há multa e nem juros. O condomínio jogando para frente essa despesa consegue ter uma melhor gestão do fluxo de caixa e observar como vai ser o comportamento dentro do condomínio, se vai aumentar ou não a inadimplência. Cada condomínio tem a sua característica, por exemplo, um condomínio de salas comerciais ou de lojas, possivelmente, vai ter um impacto muito grande. Já os residenciais dependem das características deles. Se for composto, em sua maioria, por aposentados e funcionários públicos que continuam recebendo, o impacto será menor. O momento é de analisar como será o comportamento da inadimplência no seu condomínio.

3- De que forma o coronavírus impacta na programação financeira do condomínio? E no pagamento dos empregados?

No momento ainda não há impacto. O primeiro a ser observado é o provável crescimento da inadimplência. O condomínio que vem bem administrado está mais confortável. Aqueles que estão com contas a regularizar ou saldo negativo precisarão ter uma atenção triplicada. Vai ser necessário postergar o pagamento de Fundo de Garantia. Isso não vai isentá-lo de pagar, mas sim de manejar melhor o fluxo de caixa. E em relação ao pagamento dos empregados, é obrigatório, assim como a cota condominial. Ou seja, quando um não paga, há um rateio entre os demais condôminos.

4 – Serviços internos (jardineiro, manutenção de elevadores, limpeza de piscina, entre outros) devem ser suspensos (ou adiados)? A piscina deve ser esvaziada, já que está sem uso?

A piscina não deve ser esvaziada mesmo que esteja sem uso. Não é necessário ter esse desperdício. Além disso, também não é recomendado suspender o serviço de manutenção dos elevadores. Apesar de as pessoas estarem em isolamento social, o movimento do prédio aumentou com os serviços de entrega. Se o condomínio não tiver recursos, deve ser suspenso o serviço de jardinagem e, se a piscina está sem uso, pelo menos no mês de abril deve ser suspensa a sua limpeza. E, principalmente, adiar serviços que seriam feitos, como pinturas ou reformas. Manter só as obras vinculadas à segurança do condomínio.

5 – Se o condômino sentir que não vai conseguir pagar sua taxa, como ele deve fazer? Deve procurar a administradora? Ou o síndico?

Tanto a administradora quanto o síndico não poderão fazer nada neste momento. O ideal é cada um analisar a sua vida pessoal para avaliar quais despesas podem ser suspensas. É preciso administrar as finanças para que a cota condominial seja paga, porque, assim como o IPTU, é uma obrigação propter rem. Em outras palavras, o condômino devedor pode perder o imóvel ao atrasar o condomínio.