Dívida de condomínio pode gerar penhora de imóvel

O proprietário de imóvel deve tomar muito cuidado para não acumular dívidas de condomínios, pois a falta de pagamento poderá gerar um processo de penhora do bem. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente que mesmo que o proprietário não tenha figurado na ação de cobrança de condomínio, o imóvel poderá ser penhorado. Em síntese, o condomínio ajuizou a ação de cobrança em face do inquilino do imóvel e não em face do proprietário, todavia na fase de cumprimento de sentença houve a penhora do imóvel.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) entendeu que o proprietário deveria ter participado da ação de cobrança, de modo em que não existe o título executivo contra ele, pois só participou do processo no cumprimento de sentença.

Todavia, a decisão foi reformada recentemente pelo STJ. A Corte Superior entendeu que mesmo que o proprietário não tenha figurado no polo passivo da ação de cobrança do condomínio, o imóvel pode ser penhorado, por ser uma dívida de obrigação propter rem.

Afinal o que é uma obrigação propter rem? É uma obrigação “própria da coisa”, ou seja, é desvinculada de qualquer manifestação de vontade, ela permanece na coisa, por exemplo a dívida do condomínio permanece no imóvel, mesmo que seja passado a terceiro.

Assim, os ministros do STJ decidiram que o próprio imóvel é gerador das despesas e constitui garantia ao pagamento da dívida, logo o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado na ação de cobrança, mesmo que esteja em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo da ação.

Outrossim, foi defendido que deve prevalecer o interesse dos condôminos, de modo em que o não pagamento da dívida gera prejuízo a coletividade, pois prejudica a manutenção da coisa comum.

Ademais, é importante lembrar que a dívida condominial é uma exceção a impenhorabilidade do bem de família e no caso de não pagamento da dívida podem requerer a penhora do próprio imóvel, mesmo que seja bem de família.

Tal assertiva é amparada pela Lei 8.009, de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, bem como do Código de Processo Civil, ao qual dispõe que a propriedade mesmo sendo considerada bem de família, não é oponível a afirmação de impenhorabilidade à execução de dívida relativa ao próprio bem. Portanto, os proprietários de imóveis devem ficar atentos as dívidas condominiais, mesmo que esteja previsto em contrato que o inquilino vai realizar o pagamento do condomínio, uma vez que podem correr risco de ter o imóvel penhorado.

*Letícia Marques é advogada do escritório Aith, Badari e Luchin Advogados