A sucessão nos contratos de arrendamento do estabelecimento comercial

Os Tribunais têm adotado posições antagônicas ao decidirem sobre a responsabilidade do arrendatário por débitos anteriores do estabelecimento arrendado.

A inexistência de previsibilidade das decisões judiciais acarreta insegurança aos empreendedores dispostos a arrendar o estabelecimento comercial, já que eles estarão sujeitos a assumir riscos extremos e desconhecidos.

Tal insegurança reflete diretamente no mercado de arrendamento de estabelecimentos comerciais, uma vez que reduzirá o número de interessados e terá influência direta no preço do arrendamento.

A insegurança, portanto, prejudica todas as partes envolvidas com o estabelecimento, uma vez que o proprietário terá dificuldades em arrendar pelo preço justo. O arrendatário estará sujeito a ser responsabilizado pelo passivo de terceiros. E, ainda, os credores sofrerão prejuízos quando:

- o estabelecimento não for arrendado e o seu proprietário não tiver condições de realizar a sua manutenção, acarretando a desvalorização do patrimônio (que é a garantia dos credores);

- a remuneração for estipulada em valor inferior à média do mercado, com o nítido objetivo de compensar os riscos envolvidos na celebração de contratos de arrendamento;

- não houver interessados no arrendamento do estabelecimento, o que geraria receitas que auxiliariam no pagamento do passivo do estabelecimento.

Toda a insegurança sobre o tema foi gerada a partir da vigência do Código Civil de 2002, com base na interpretação do artigo 1.146, o qual dispõe que o adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que contabilizados. Anteriormente, o Código Civil de 1916 estabelecia que o adquirente não tinha qualquer responsabilidade pelos débitos anteriores do estabelecimento adquirido.

Mesmo o artigo 1.146 do Código Civil sendo expresso ao responsabilizar apenas o adquirente, os credores do estabelecimento arrendado formularam as suas teses, incentivados pelas decisões proferidas no âmbito da Justiça do Trabalho, visando estender a responsabilidade também ao arrendatário.

Em algumas situações, o mesmo fundamento utilizado para responsabilizar o arrendatário é adotado como fundamento para não responsabilizar – o que demonstra que os Tribunais não têm uma posição uniformizada sobre o tema.

Com base na análise dos fundamentos das decisões judiciais, os interessados em arrendar estabelecimentos comerciais poderão tomar as seguintes cautelas, com o objetivo de minorar os riscos de ser envolvido em eventual discussão sobre a sua responsabilidade por débitos anteriores do estabelecimento arrendado:

- estabelecer no contrato de arrendamento as premissas que balizaram a negociação realizada entre as partes;

- definir o objeto do contrato de arrendamento de forma clara, constando expressamente quais os bens que serão objeto do arrendamento;

- estipular o preço do arrendamento em valor real. Não é rara a estipulação da remuneração do arrendamento em valor inferior ao valor de mercado, em razão da necessidade de investimentos no estabelecimento arrendado;

- evitar a utilização dos funcionários anteriores do estabelecimento arrendado. Caso não seja possível, as partes devem justificar no contrato as razões que recomendam a utilização dos funcionários anteriores do estabelecimento;

- exigir a comprovação de que o proprietário do estabelecimento, objeto do arrendamento, não está insolvente.

As recomendações demonstram que há formas de mitigar os riscos causados pela insegurança das decisões judiciais e permitir que estabelecimento comercial continue sendo objeto de contratos de arrendamento.

Alceu Machado Neto – advogado, sócio do escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Sociedade de Advogados. Mestre em Direito dos Negócios pela FGV-SP