A questão do Airbnb nos condomínios

Recentemente têm surgido no mercado sites especializados em locação de imóveis por diárias, o que vêm trazendo problemas aos condomínios estritamente residenciais.

Se por um lado o condômino pode dispor de sua unidade conforme melhor lhe convier, que é um direito que lhe assiste por força do art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal, por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito.

Tal limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que compartilham a copropriedade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (art. 1.277 e1.336, IV, do CC). E ainda na Teoria da pluralidade dos direitos que é a limitação ao exercício do direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo daqueles condôminos (em geral) diante do direito individual de cada condômino.

É licito ao proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego, à saúde, à segurança, aos bons costumes, ou estiver desviando a finalidade do prédio.

Desta forma, a locação por meio de um site comercial por si só não infringe a lei de locações. O que desobedece a legislação e a Convenção do Condomínio no caso em questão, é a mudança de finalidade da edificação.

Insta destacar que é dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (art. 1.336, IV, do CC) e locar o bem por dia, é característica dos meios de hospedagem e depende de enquadramento específico, consoante Decreto 84.910, de 15 de julho de 1980, e fazê-lo desvia a finalidade de um edifício estritamente residencial, além de não cumprir os requisitos descritos na lei que disciplinam a hospedagem.

Na prática, a grande maioria dos casos realizados pelo sistema de diárias perturbam a vida dos prédios residenciais e desviam a finalidade das edificações, que é estritamente residencial.

Temos os defensores desta modalidade de “locação” por sites especializados por diárias, os quais defendem que na lei de locações existe a possibilidade de locação por temporada pelo prazo de até 90 (noventa) dias.

É certo que a locação por temporada, com respaldo na lei de locações e sem desvirtuar a finalidade da edificação, poderia ocorrer por curtos períodos de tempo, porém a prática constante, somada a necessidade de utilização da estrutura do prédio (garagens, salão de festas, piscina) e os serviços adicionais quase sempre oferecidos (mobília, limpeza, serviços em geral), desvirtuam a locação por temporada e se enquadram na hospedagem que é disciplinada em lei específica a qual não inclui o condomínio edilício no rol de locais aptos a funcionar nessa modalidade.

A Portaria 100/2011 do Ministério do Turismo, o Sistema Brasileiro de Classificação de Meios de Hospedagem (SBClass) e o art. 23, caput, da Lei Federal 11.771/2008, dispõem sobre a Política Nacional de Turismo nos seguintes termos:

“Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.’’

Ainda, deve ser observado o disposto no Decreto 84.910, de 15 julho de 1980. Que dispõe: “ Art. 3.º: Somente poderão explorar ou administrar Meios de Hospedagem de Turismo, Restaurantes de Turismo e Acampamentos Turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo - Embratur.”

Assim, fica claro que a “locação” por diárias é exclusiva de meios de hospedagem e requer que o estabelecimento seja enquadrado como comercial, e ainda, que tenha autorização de funcionamento, pois por ser um prédio residencial, não pode funcionar dessa forma por inúmeros fatores, inclusive sob pena de autuação da Municipalidade.

E no caso em questão não podemos dizer que a prática realizada seja uma locação por temporada, uma vez que têm características de “hospedagem”., Há portanto, um misto de contrato de locação de coisa e de locação de serviços, caracterizando, muito mais, o contrato atípico de “hospedagem”, como aduziu Sylvio Capanema de Souza.

A locação por diária, a qual vem ocorrendo por meio de sites especializados, vem representando efetivamente uma concorrência aos apart-hotéis, flats e similares. Por isso desvia a finalidade do edifício, trazendo encargo extra à portaria, que na maioria das vezes fica responsável por liberar as chaves, cadastrar veículos, liberar acesso a áreas comuns, carrinho de supermercado, entre outras.

E nesse sentido os Tribunais Regionais têm decidido com base na Teoria da pluralidade dos direitos limitados que nada mais é do que: Em função das múltiplas propriedades dentro do condomínio existe limite entre ao exercício do direito de propriedade individual e o interesse coletivo.

De tal modo o que deve prevalecer é a analise do caso concreto, sendo fato notório que empregar o apartamento em sites de locações por diárias, como se fossem apart-hotéis, interfere na finalidade residencial de um condomínio, porém, utilizar o mesmo site e firmar locações mais longínquas pode se enquadrar ao esperado pelo condomínio, que deve prontamente se reunir a fim de estabelecer regras e condições necessárias para o bom funcionamento do condomínio.

Ademais, vale ressaltar que, o Projeto de Lei 2.474/2019, de autoria do Senador Angelo Coronel, que se encontra desde 17/12/2019 na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania, traz o texto mais acertado, pois coloca o condomínio como operador das suas necessidades, uma vez que somente com a alteração da Convenção é permitido a locação por aplicativo.

Tal projeto enaltece a possibilidade de controle pelo condomínio, pois visa atender às suas necessidades, bem como suas pretensões, por haver uma exigência expressa na Convenção de Condomínio para que a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios.

Insta destacar há quem pense de forma contrária, como o voto do Ministro Luís Felipe Salomão, decisão monocrática, no REsp 1819075, em 28/05/2019, cujo julgamento encontra-se pendente, com pedido de vista do Ministro Raul Araújo.[1]

Tema bastante controvertido, mas necessário de ser regulamentado o quantos antes, pois a sociedade necessita de uma organização para essa prática, já consuetudinária

[1] Disponível em:

[https://ww2.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/MON?seq=102661587&tipo=0&nreg=201900606333&SeqCgrmaSessao=&CodOrgaoJgdr=&dt=20191104&formato=PDF&salvar=false]. Acesso em: 02.01.2020.
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Assinatura:

Dr. Rodrigo Karpat - Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. Mestrando em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e professor da FAAP. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD.