Mercado de imóveis residenciais novos registra retração em abril

De acordo com a Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), em abril, foram vendidas 1.923 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo. O resultado foi 28,3% inferior ao mês anterior (2.683 unidades) e ficou 27,7% abaixo das vendas de abril de 2019 (2.658 unidades).

No acumulado de 12 meses (maio de 2019 a abril de 2020), as 51.162 unidades comercializadas representaram um aumento de 60,2% em relação ao período anterior (maio de 2018 a abril 2019), quando foram negociadas 31.944 unidades.

O VGV (Valor Global de Vendas) atingiu R$ 539,1 milhões, 48,1% abaixo do registrado em março (R$ 1,04 bilhão) e 57,1% inferior ao volume de abril de 2019 (R$ 1,3 bilhão) – valores atualizados pelo INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção) de abril de 2020.

Em termos de lançamentos, de acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a capital paulista totalizou em abril 1.902 unidades residenciais, volume 8% superior ao apurado em março de 2020 (1.761 unidades) e 44,5% abaixo do registrado em abril de 2019 (3.424 unidades).

No acumulado de 12 meses (maio de 2019 a abril de 2020), os lançamentos na cidade somaram 63.963 unidades, 57,5% acima das 40.617 unidades lançadas no mesmo período do ano anterior (maio de 2018 a abril de 2019).

A capital paulista encerrou o mês de abril com a oferta de 33.968 unidades disponíveis para venda. A quantidade de imóveis ofertados foi 0,7% inferior à registrada em março de 2020 (34.205 unidades) e 55,2% acima do volume de abril do ano passado (21.882 unidades). Esta oferta é composta por imóveis na planta, em construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses (maio de 2017 a abril de 2020).

Análise por segmento - Por faixa de preço, os imóveis com valor de até R$ 240 mil lideraram os indicadores de vendas (1.346 unidades) e de oferta final (16.133 unidades), tiveram o maior VSO (7,7%) e o maior VGV (R$ 254,5 milhões). Unidades na faixa de R$ 240 mil a R$ 500 mil registraram a maior quantidade de lançamentos (1.079 unidades). Os imóveis com preços superiores a R$ 1,5 milhão tiveram o maior VGO (R$ 5,6 bilhões).

Considerando a metragem, os imóveis com menos de 45 m² de área útil lideraram em todos os indicadores: vendas (1.667 unidades), oferta (22.403 unidades), VGV (R$ 375,5 milhões), VGO (R$ 5,4 bilhões), lançamentos (1.836 unidades) e apresentaram o maior VSO (6,9%).

Os imóveis de 2 dormitórios destacaram-se em todos os indicadores: vendas (1.491 unidades), oferta (19.271 unidades), VGV (R$ 356,3 milhões), VGO (R$ 6,1 bilhões), lançamentos (1.144 unidades) e no VSO (7,2%), resultado das 1.491 unidades comercializadas em relação aos 20.762 imóveis ofertados.

A análise por zonas da cidade demonstra que a região Sul liderou em vendas (572 unidades), oferta (11.391 unidades), lançamentos (587 unidades) e VGV (R$ 167,1 milhões). A Zona Norte registrou o maior VSO (7,8%) e a região Oeste ficou com melhor VGO (R$ 7,2 bilhões).

Econômicos e outros mercados – Para segmentar os imóveis econômicos, o Secovi-SP elegeu as faixas de preço enquadradas nos parâmetros do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e de preço do metro quadrado de área útil, com o limite de aproximadamente R$ 7.000,00, conforme a data e a cidade de lançamento do empreendimento.

Em abril, 1.342 unidades vendidas e 774 unidades lançadas estavam enquadradas como econômicas. A oferta totalizou 16.076 unidades disponíveis para venda, com VSO de 7,7%.

No segmento de mercado de médio e alto padrão, a pesquisa identificou 581 unidades vendidas, 1.128 unidades lançadas, oferta final de 17.892 unidades e VSO de 3,1%.

Análise – Abril foi o segundo mês consecutivo de redução nas vendas, tanto em comparação com março quanto em relação ao mesmo mês do ano passado. O resultado reflete um cenário totalmente diferente que o mercado vinha apresentando até fevereiro deste ano.

“Mesmo com a quarentena, 1.923 imóveis novos foram vendidos na cidade de São Paulo, desempenho melhor do que os registrados em abril de 2016 (1.182 unidades) e de 2017 (1.212 unidades)”, assinala Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

A pesquisa revela que o mercado de imóveis econômicos continua atraindo o interesse dos compradores. As 1.342 unidades vendidas nesse segmento representaram 70% do total comercializado no mês.

Outro efeito da quarentena sobre o mercado imobiliário é a maneira com que os negócios estão sendo fechados: a maioria das transações ocorre remotamente. “O processo digital, que vinha sendo implantado em boa parte das empresas, teve de ser acelerado devido à pandemia, e foi bem aceito pelo público” afirma.

Em termos monetários, o cenário é mais preocupante, segundo Petrucci, já que o VGV (Valor Global de Vendas) do mês, de R$ 539 milhões, apresentou redução de 48,1% em relação a março e de 57,1% comparado a abril do ano passado.

Os lançamentos em abril registraram alta de 8,0% em relação a março, mas queda de 44,5% frente a abril do ano passado.

Vale lembrar que a incorporação imobiliária é uma atividade de longo prazo, que exige um extenso período desde a compra do terreno até o lançamento. “Por isso, a decisão de adiar o lançamento é muito difícil”, lembra Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação Imobiliária e Terrenos Urbanos da entidade. “O cenário ainda é nebuloso, incerto, mas as empresas não podem ficar paradas. É preciso que preservem o caixa e busquem alternativas para atravessar esta fase e sobreviver após a pandemia.

Kallas ressalta ainda que o imóvel não perde valor, porque há um custo intrínseco, e o mercado, em pouco tempo perceberá isto. A demanda continua existindo e, na maioria dos casos, a compra foi simplesmente adiada, e não cancelada. “Muitas incorporadoras tiveram seu valor de mercado diminuído unicamente pela volatilidade do mercado. Racionalmente, é bem provável que os preços dessas companhias, anteriores à crise, logo sejam atingidos.” A quarentena, assinala o vice-presidente, teve também o condão de fazer a sociedade valorizar sua casa, prestando mais atenção aos detalhes arquitetônicos e aos espaços disponíveis.

Ele reafirma a preocupação com relação à redução da oferta de imóveis, principalmente para a classe média, não só em virtude da quarentena, como também em razão das restrições urbanísticas impostas na capital paulista. “Temos dito e repetido há muito tempo que parte desse problema pode perfeitamente ser solucionada com a calibragem da Lei de Zoneamento”, diz.

Para o presidente Basilio Jafet, considerando-se o fechamento dos estandes desde meados de março, o mercado imobiliário apresentou comportamento acima do esperado.

Por outro lado, Jafet ressalta que o momento é propício para os interessados em adquirir imóveis, seja para moradia ou investimento. Além de baixas taxas de juros e de ampla oferta em linhas de crédito imobiliário, há muitas oportunidades no mercado.