Escassez de terrenos em BH faz incorporadoras adotarem novas estratégias

Segundo o instituto de pesquisas da CMI/Secovi-MG, Data Secovi, no primeiro semestre de 2024, foram comercializados 253 lotes em Belo Horizonte. Nos dois últimos anos, a compra de terrenos na capital mineira teve reduções consecutivas superiores a 20%, tendência que deve se repetir até dezembro deste ano. Por outro lado, o setor mineiro de construção civil não parece temer a escassez de terrenos e, sob novas estratégias, mostra que não perde robustez e que vai estabelecer novas possibilidades para a Região Metropolitana de Belo Horizonte.

Para a concepção de qualquer tipo de imóvel, o principal desafio tem nome e sobrenome: localização certa. No caso de empreendimentos comerciais, estar perto do público-alvo é a chave para aumentar a conveniência para os clientes e, consequentemente, as vendas. Um exemplo claro disso é como as lojas de varejo ou restaurantes se beneficiam de uma localização central com bom fluxo de pessoas. Por esse motivo, a disputa pelas centralidades belo-horizontinas tem ganhado novas armas.

De acordo com o executivo de Novos Negócios da My Mall, Leonardo Gomes, a escassez de lotes disponíveis em Belo Horizonte muda a forma da empresa trabalhar. A empresa possui 14 empreendimentos em Belo Horizonte e entorno, e tem como prioridade a busca de pontos estratégicos para seus clientes. "Nosso foco é estar 'no caminho de casa' das pessoas, ou seja, sem alterar a logística dos nossos clientes. Buscamos localizações já consolidadas, e uma população passante com fluxo de pessoas e carros", afirma.

O desafio é abrir caminhos para negócios bem localizados em meio a essa escassez da comercialização de lotes. Para Leonardo, a resposta dessa questão veio com uma nova oportunidade de parceria com proprietários de terrenos. Ele explica que passou a observar um público específico de pessoas que possuem lotes desativados, muitas vezes, provenientes de heranças e que geravam despesas de impostos e manutenção, ou mesmo proprietários que não desejam vender seus imóveis, e sim trocar um lote ou imóvel já construído mas sem utilização por um pedaço de um street mall a ser feito no local, auferindo a partir de então renda sem ter o trabalho. A ideia é fornecer a esses proprietários a oportunidade de se tornarem sócios dos empreendimentos, caso não desejem vender seus terrenos ou imóveis.

"Há duas maneiras de se adquirir um terreno: compra e permuta. Nós observamos que existem fatores que muitas vezes dificultam a compra. Por isso, oferecemos também a permuta como uma chance para proprietários tocarem seus terrenos parados por uma participação em um empreendimento construído. Assim, além de driblarmos as dificuldades para conseguir espaços na cidade, estabelecemos um novo negócio de benefício mútuo, no qual conseguimos capitalizar um bem que antes gerava despesas ou que não estava tão bem aproveitado, passando a gerar renda para o resto da vida", relata Leonardo Gomes.

Por meio de contratos de SPE (Sociedade de Propósito Específico), a My Mall garante a esses proprietários uma porcentagem eterna. A marca conta ainda com uma segurança proporcionada por contratos de locação bem elaborados, com inquilinos confiáveis. A presença das lojas âncoras, aliada ao rigoroso critério da empresa na seleção dos locais, assegura que as lojas estejam sempre ocupadas. Leonardo reitera que, dos 14 empreendimentos da My Mall, que totalizam cerca de 130 lojas, a vacância é em torno de 5% apenas e não há inadimplência e isso proporciona ao proprietário a confiança de que o terreno continuará gerando receita.

Legislação restritiva

Do lado das construções residenciais, alguns fatores políticos têm prejudicado a expansão imobiliária. Para muitas incorporadoras, as rígidas restrições impostas pela legislação municipal de Belo Horizonte têm se somado à escassez de terrenos adequados e engrossado o desafio para a construção. Para André Campos, vice-presidente da Emccamp Residencial, empresa que atua há 47 anos no mercado da construção civil de Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo, existe uma diferença marcante nas restrições da capital mineira para o desenvolvimento urbano.

"Se considerarmos um terreno de metragem e topografia iguais, em São Paulo, é possível construir três torres, já no Rio de Janeiro, duas torres são permitidas, em Belo Horizonte, a legislação restritiva só autoriza a construção de uma única torre na mesma área. Essas limitações são resultado de um conjunto complexo de regras sobre afastamentos, geometria e coeficiente de aproveitamento que, em comparação com outras cidades, são excessivamente rígidas e burocráticas", destaca o especialista em mercado imobiliário.

Para enfrentar esses desafios, os empresários têm buscado expandir os investimentos em outras praças onde o ambiente é mais favorável. A participação dos empreendimentos da Emccamp Residencial em Minas Gerais sofreu uma queda nos últimos anos. Em comparativo com 2020, a participação de lançamentos representava 35% do faturamento da empresa. Em 2023, esse percentual caiu para 14%, chegando a nenhum lançamento no 1º trimestre de 2024, enquanto em São Paulo e Rio de Janeiro nossa curva de lançamentos não para de crescer. No estado paulista, em 2020, a participação de lançamentos representou 65% do faturamento da empresa. Em 2023, esse percentual foi para 73%, e já atingimos a marca de 33% no primeiro semestre de 2024. Já no Rio de Janeiro, em 2020 não tivemos lançamento. Em 2023, tivemos um impacto de 13% em nosso faturamento com os lançamentos no estado. Esse número cresceu significativamente no primeiro semestre deste ano, atingindo 67%.

O vice-presidente da empresa defende que a revisão das legislações urbanas é capaz de corrigir a dificuldade nos processos de compra e venda, além de garantir melhores condições de geração de arrecadação imobiliária para o município. "A capital mineira, que serve como referência para muitas cidades do interior, precisa adotar normas mais modernas e eficientes. BH depende fortemente da arrecadação imobiliária, como IPTU e ITBI, para financiar seu orçamento. Um plano diretor eficiente poderia não apenas melhorar a qualidade de vida na cidade, mas também gerar maiores receitas para o município", alerta.

Expansão para Nova Lima

Enquanto Belo Horizonte escancara números de comercialização de lotes em queda, o município de Nova Lima tem ganhado os olhares e os investimentos das construtoras mineiras. Apenas nos bairros Vila da Serra, Vale do Sereno e Vale dos Cristais, a Prefeitura de Nova Lima registrou um aumento de R$3 milhões na arrecadação de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) entre 2020 e 2023. Para o gerente de Novos Negócios do Grupo EPO, Guilherme Teixeira, o plano diretor belo-horizontino e a impossibilidade de encontrar bons terrenos na capital atuaram como um agente impulsionador de negócios imobiliários na cidade vizinha.

A construtora, com 32 anos de história no mercado imobiliário mineiro, encontrou na expansão das fronteiras de crescimento uma saída para o desenvolvimento urbano de alto padrão. "A tendência de escapar do elevado valor dos terrenos nas centralidades de Belo Horizonte e a dificuldade de estabelecer negócios imobiliários com os terrenistas da capital tem influenciado fortemente na busca por Nova Lima. É uma realidade de todas as incorporadoras", explica Guilherme Teixeira.

Muito além dos limites municipais, a construtora observa a evolução dos bairros de Nova Lima como receptores do mercado de alto padrão e, especialmente, quanto à infraestrutura de parques empresariais, hospitais, áreas de lazer e comércio. "Sempre brincamos que o nosso lema são os três 'Ps': 'ponto, ponto e ponto'. Mas é inegável que as fronteiras de crescimento se expandindo já são uma realidade, especialmente para o Vale do Sereno e a região do Alphaville. Por isso, valorizamos também a oportunidade de explorar áreas com potencial marcante e descortinar novas paisagens. O resultado disso é um desenvolvimento positivo para toda a região metropolitana", reitera.

Por esses motivos, a região vem recebendo lançamentos residenciais e comerciais inovadores do Grupo EPO. No Alphaville Lagoa dos Ingleses, por exemplo, o Complexo Navegantes, um empreendimento misto com torres comerciais, residencial e um centro comercial, é um marco no crescimento econômico da área. Administrado pela GSA Ativos, o Navegantes é impulsionado por uma tendência de moradias fixas no Alphaville e pelo investimento em infraestruturas completas e oferta de serviços. Hoje o empreendimento reúne 38 lojas e está totalmente locado.

O gerente de Novos Negócios da EPO ressalta ainda que a atuação do grupo no Vale do Sereno também evidencia como a construção pode ultrapassar muros e levar a valorização para novos espaços. Além de empreendimentos no local, a empresa tem investido diretamente no desenvolvimento de espaços públicos e em uma vivência completa, com qualidade de vida diferenciada. "O Vale é um exemplo de como um bairro pode ser elevado para outro patamar", completa. Guilherme afirma ainda que, contornando o que os números de Belo Horizonte estampam, a marca mantém um robusto estoque de terrenos para projetos futuros com planejamento para até depois de 2030.

Ressignificando terrenos existentes

De volta aos limites da capital mineira, uma pequena palavra de origem na língua inglesa também tem apresentado uma nova alternativa para reaproveitar os espaços e, principalmente, ressignificá-los. O termo 'Retrofit' surgiu como uma forte tendência na Europa e trata do processo de restaurar prédios antigos de forma a preservar a arquitetura original, oferecendo novas funcionalidades através da atualização tecnológica e legislativa. Em BH ele se tornou o centro de frequentes debates quanto ao reaproveitamento de estruturas abandonadas na cidade e, consequentemente, de terrenos.

Um exemplo é o lançamento do Espaço 356, do Grupo EPO, o primeiro living center de Minas Gerais e que utilizou do retrofit para restaurar uma área em desuso. O espaço que anteriormente era ocupado por motéis, na saída de Belo Horizonte para o Rio de Janeiro, na BR 356, foi projetado pelo arquiteto Alexandre Nagazawa, sócio fundador da BLOC Arquitetura Imobiliária. Segundo o especialista, apesar de se tratar de uma metodologia que envolve densos estudos e trabalhos, o retrofit pode ser uma potencialidade para a cidade de Belo Horizonte. "Hoje, encontrar terrenos especialmente nas proximidades da Avenida do Contorno é quase impossível. A oferta é maior saindo para outros bairros, se afastando. O Retrofit entra, portanto, como alternativa em zonas muito centrais e que podem encontrar novas ocupações", explica.

Nagazawa relata ainda que o uso da técnica já vem encontrando respaldo em outras capitais, como São Paulo e Rio de Janeiro, devolvendo o olhar para áreas mais centrais. Ele defende que Minas Gerais precisa superar o conservadorismo e abraçar as novas estratégias tecnológicas para uma reocupação inteligente dos espaços. "É função do arquiteto observar o valor de diferentes construções e tirar partido disso como estratégia conceitual. Assim podemos descortinar paisagens escondidas e manter ainda a essência e o valor arquitetônico das edificações. Tudo isso abrindo mais oportunidades de mercado", completa.