Inaugurado no país pela fintech Urbe.me em 2015, o crowdfunding (ou investimento coletivo) consiste na reunião de investidores que, com aplicações a partir de R$ 1 mil, aportam recursos em empreendimentos imobiliários em troca de uma participação nas vendas. No final do prazo contratual, que segue o tempo que as obras levam para ser concluídas (geralmente de 24 a 36 meses), recebem de volta o valor investido acrescido de uma participação no Valor Geral de Vendas. A rentabilidade média está em 15% ao ano, sendo que uma delas atingiu 18,7% ao ano.

As plataformas eletrônicas de crowdfunding imobiliário fornecem descrições dos projetos que buscam captação. Entre os dados, há projeções de retorno e prazos. Os investidores podem fazer a aplicações via transferência bancária por quantias que partem de R$ 1 mil, que é o valor de cada cota. Estas são títulos de dívida que dão direito a uma participação no Valor Geral de Vendas. Não há limite de número de cotas a serem adquiridas e, como os investidores escolhem os empreendimentos em que querem aplicar, compõem seus próprios fundos imobiliários.

O empresário Fábio Vianna Coelho aplica em crowdfunding imobiliário há dois anos. “Achei uma forma inteligente de investir no setor imobiliário”, diz. Com valores que vão de R$ 5 mil a R$ 20 mil, ele mantém posições em onze empreendimentos que buscaram captação pela Urbe.me. “A plataforma analisa os negócios para mim, o que transforma os investimentos em algo rentável.”

Para o cotista, os principais riscos são os de mercado – má performance das vendas – e inadimplência das incorporadoras. A fim de mitigá-los, a Urbe.me adota critérios rigorosos antes de disponibilizar empreendimentos para captação em sua plataforma. Só são aceitas empresas que já concluíram, pelo menos, três empreendimentos do mesmo porte do que busca captação. Também são avaliadas quanto à reputação de mercado e saúde financeira. Até hoje, apenas 19 ingressaram na plataforma, menos de 4% das que recorreram à Urbe.me.

“Nosso principal foco é garantir a segurança do cotista. É desta forma que poderemos consolidar o crowdfunding imobiliário como fonte de recursos significativos dentro do contexto da construção civil no país, assim como já aconteceu em economias como Estados Unidos e Inglaterra, por exemplo”, afirma Eduarda Fabris, diretora-executiva da Urbe.me.

Maior empresa do setor, a Urbe.me encerrou 2018 com um total de R$ 28,743 milhões captados, o que representava metade de todo o crowdfunding brasileiro (além do imobiliário, há outras modalidades, como o equity crowdfunding, que consiste na compra de participações no capital de startups). Hoje, a cifra supera os R$ 54 milhões, que foram destinados a mais 30 empreendimentos imobiliários.

O que mais tem crescido, porém, é o número de investidores ativos. No final de 2018, a Urbe.me contava com 3 mil. Hoje, supera 5.100 e conta com 42,3 mil cadastrados. Desde o início de suas operações, em 2015, a empresa escolhe a dedo os parceiros com quem trabalha. Cerca de dez empresas recorrem continuamente à plataforma. Das 500 que buscaram captação, apenas 19 ingressaram na plataforma, que já destinou mais de R$ 55 milhões para mais de 30 empreendimentos imobiliários.

Para as empresas, esses recursos cobrem custos como incorporação, documentação, marketing, lançamento, entre outros que os financiamentos às empresas do setor não contemplam. “Os bancos só financiam as obras em si, ou seja, tijolo sobre tijolo. Gastos que não se referem diretamente à obra, que giram em torno de 5% dos custos de um empreendimento imobiliário, não são cobertos pelos bancos”, explica.

Outra vantagem é que, após a captação via crowdfunding, a incorporadora recebe o capital de uma só vez enquanto que os financiamentos bancários são liberados à medida em que as etapas das obras são concluídas. “Se 10% da construção foi concluído, os bancos liberam 10% do crédito. O dinheiro sempre chega depois. Com o crowdfunding, é possível acelerar o cronograma, principalmente no início da construção”, acrescenta a executiva.