Sem pressão inflacionária, a Selic, já em seu nível histórico mais baixo, deve continuar em queda. Para o investidor, que ainda traz hábitos da época em que o país mantinha as mais altas taxas de juros do mundo, a saída é diversificar, evitando ativos vinculados à renda fixa e buscar mais risco. Dentre as opções com melhor desempenho em 2019, destacam-se algumas surgidas nos últimos anos, que, além de dispensarem a intermediação bancária, proporcionaram retornos de até 18,7% ao ano a investidores que apostaram na economia real.

O investimento coletivo, ou crowdfunding, é uma dessas alternativas. Com o crescimento no número de startups, o equity crowdfunding tem se popularizado. Consiste na compra de participações acionárias em empresas de tecnologia nascentes. A ideia é que, quando a startup vingar, a venda das ações resulte em lucro. Embora permita aportes pequenos, é uma alternativa arriscada já que, conforme dados de diversas entidades, caso de Federação Assespro e a AB Startups, apenas uma em cada dez startups nascidas no país sobrevive.

Outra modalidade é o crowdfunding imobiliário, que concentra tanto o maior número de investidores quanto os maiores valores captados. Nele, ao invés de se tornar sócio, a aplicação se dá via compra de cotas, que são títulos de dívida de uma incorporadora que busca recursos para realizar um empreendimento. No final do projeto – que, em geral, leva de 18 a 24 meses para ser concluído –, o cotista tem direito a uma participação no Valor Geral de Vendas. Os projetos são descritos nos sites das fintechs, onde, via transferência bancária, pode-se adquirir quantas cotas se desejar, cada uma delas, por R$ 1 mil.

Como o investidor escolhe em quais projetos irá aplicar, ele acaba criando seu próprio fundo imobiliário, modelo em que, dentre outras diferenças, tem sua composição determinada pelos seus gestores. A formação dessas carteiras conta com a avaliação prévia prestada por plataformas como a Urbe.me, que inaugurou o crowdfunding imobiliário no país, em 2015.

Surgida em um escritório de arquitetura, a empresa só disponibiliza projetos que sejam viáveis comercialmente e, a partir daí, apresenta projeções de rentabilidade, as quais têm se cumprido, com retornos de até 18,7% ao ano. Desta maneira, a plataforma mitiga um dos principais riscos ao investidor, o mau desempenho das vendas. Atualmente, a Urbe.me disponibiliza projetos que projetam rentabilidades anuais de 15% a 20,5%.

O principal risco para os cotistas é a inadimplência da incorporadora. A fim de consolidar-se como boa opção de investimento para diversificação do portfólio, a Urbe.me aceita apenas empresas sólidas para a busca de capitalização. O rigor com esses critérios, que passa pela análise da saúde financeira e da reputação de mercado dessas companhias, fez a plataforma disponibilizar projetos de apenas 20 das mais de 500 incorporadoras já a procuraram.

Apesar disto, vale destacar que o investimento direto no mercado imobiliário é destinado à alocação parcial da carteira do investidor com um perfil moderado ou arrojado, tendo como principal vantagem a possibilidade de rentabilidades superiores a 400% do CDI atual, mas quase nenhuma liquidez para quem precisar dos recursos de maneira antecipada e sujeito a prorrogação no prazo inicialmente estipulado de retorno.

O crowdfunding imobiliário é um investimento direto na economia real, particularmente, na construção civil, maior gerador de empregos da economia. Para incorporadoras, a reunião de pequenos investidores possibilita levantar recursos que os financiamentos bancários à construção civil não contemplam e que representam cerca de 5% do custo total. Para cotistas, dá acesso a um mercado rentável que antes estava restrito a investidores institucionais, que se tornavam sócios dos empreendimentos aportando alguns milhões de reais.

(*) Eduarda Fabris é diretora-executiva da Urbe.me