Na lei que disciplina sobre o condomínio em edificações e nas incorporações imobiliárias, com suas diversas alterações, o artigo 13 prevê sua obrigatoriedade, ao passo que no Código Civil a matéria está contemplada no artigo 1.346, dentro do Capítulo do Condomínio Edilício, sem correspondente no Código anterior.

Pois bem. Foi sancionada, ontem, dia 12 de julho de 2022, a Lei número 14.404/22, que altera o Código Civil e permite modificar a destinação de um edifício pelo voto de dois terços dos condôminos. Anteriormente, era exigida a aprovação da unanimidade dos condôminos para essa modalidade de alteração.

O sentido do PL 4.000/21, objeto desta Lei foi no sentido de facilitar a mudança de destinação para que imóveis comerciais, por exemplo, possam ter seu uso alterado para residenciais. Segundo registra a própria mídia tal alteração foi oriunda de uma demanda que eclodiu no contexto da pandemia da Covid-19, que reduziu significativamente a procura por imóveis comerciais, notadamente com a expansão do teletrabalho, ou home office, aumentando a busca por unidades residenciais.

Nesse contexto, segundo a Secretaria-Geral da Presidência da República, a exigência de aprovação unânime requer um grau de harmonização e convergência de vontades que tende a tornar praticamente inviável a tomada de decisão no âmbito condominial.

Vale destacar que a Ordem dos advogados do Brasil, Seção de São Paulo, em ofício encaminhado à presidência da república, externou preocupação em relação à aprovação desta Lei. Neste sentido, concluiu pela inconstitucionalidade da Lei aprovada, com base no direito de propriedade previsto no artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.

Em seu petitório a OAB, Seção São Paulo, se vale, entre outros doutrinadores e razões exaradas naquele Ofício, dos ensinamentos do saudoso jurista Caio Mário da Silva Pereira, no sentido de que “a coexistência simultânea e orgânica do condomínio com o domínio exclusivo há de gerar um princípio diferente. Não somente diverso, mas oposto, sendo que a unidade autônoma no edifício constitui uma propriedade individual e exclusiva, que se esvaziaria de conteúdo se perdesse a faculdade de uso e de gozo”. (Silva Pereira, Caio Mário da – Condomínio e Incorporações – página 136 – 11ª edição – atualizada por Sylvio Capanema de Souza e Melhim Namem Chalhub – Rio de Janeiro. Gen-Forense. 2014).

Ademais, salvante melhor juízo sobre o tema posto, penso que a destinação do edifício ou da unidade imobiliária, como passou a viger o artigo 1.351 do nosso Código Civil, pode repercutir com severidade na alteração do risco vigente no contrato de seguro que é obrigatório para toda a edificação, artigos 1.346 e 13° da Lei de Condomínio.

Cuidam-se de riscos distintos. Na unidade residencial o custo do valor do seguro, rectius, prêmio, via de regra, é menor. Isso já não acontece com o seguro de uma unidade comercial que pode, por exemplo, explorar atividades de alto risco. Pense-se no seguro, se aceito pela seguradora, de uma fábrica que comercialize fogos de artifício aonde o manejo de explosivos sempre estará presente.

Calha ainda o registro de que no artigo 1.351 do Código Civil com sua nova redação, a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para alteração da convenção já estava presente no atual normativo.

O que alterou, de fato, foi sua parte final que modificou o quórum da aprovação dos condôminos no que tange a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária que, antes, era efetivada pela unanimidade dos condôminos e hoje se requer apenas 2/3 (dois terços) dos votos.

Em síntese. Deverá haver quando da mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária uma vistoria minuciosa quando da ocasião da contratação do seguro de incêndio, mormente na renovação da apólice de seguro se houver alteração substancial do risco segurado.

É um primeiro enfoque que registro neste breve comentário trazido à lume pelo advento da Lei 14.404 de 12 de julho de 2022.

Porto Alegre, 13/07/2022

Voltaire Marensi - Advogado e Professor